綠城中國交出最差成績單,張亞東稱三年時間成為行業優等生

來源:鈦媒體    |   發表于 2019-09-05

近日,綠城中國發布了2019年中期業績公告。報告顯示,2019年上半年,綠城中國錄得收入186.58億元,由于物業銷售收入的確認于上半年減少,較2018年同期下降44.4%;股東應占利潤為人民幣20.58億元,較2018年下降11.9%。


銷售方面,報告期內,綠城集團累計取得總合同銷售面積約403萬平方米,總合同銷售金額約人民幣743億元,同比減少1.46%。這是綠城中國近年來最差的一份成績單,跑輸大部分同行。 



同時,綠城中國還發布了終止收購百年人壽股權的公告,長達八個月的期待落空,沒能拿到高管耿靜眼中“最值錢的”金融牌照。


受此影響,綠城中國股價在連續上漲一周后下跌,財報發布次日開盤報6.88港元,下跌2.96%,收盤報6.95港元,下跌1.97%;28日更是大跌5.81%。截至30日收盤,綠城中國股價已較財報發布前跌去6.23%。


近年最差


“上半年綠城營收完成了180多億元,達到了歷史低點?!痹诮张e辦的綠城中國中期業績會上,綠城中國董事會主席張亞東坦言。但他同時表示,就該指標而言,已達到平穩的狀態,可以說開始進入回升渠道。而今年營業收入下降主要是由于竣工節奏的問題。


此外,今年上半年綠城的銷售均價為1.67萬元/平方米,相比上年同期下降10%,相比去年全年下降幅度超過三分之一。張亞東解釋稱,銷售均價下滑主要因為本期結轉收入的項目中銷售占比較高的淄博百合花園、嘉興柳岸禾風等均位于三四線城市,在一定程度上拉低了銷售均價。


至于銷售,上半年實現了743億元,張亞東稱比年初預計的數要好一些,年初公司預計上半年只能完成全年目標的24%,現在已超過1/3。此前,張亞東在綠城2018年度業績會上表示,綠城未來三年要實現2000億、2500億和3000億元的銷售目標。


但張亞東依舊對完成今年的目標充滿信心。他透露,綠城今年已經拿了500億元地,取得1500億元的貨值,下半年綠城整體可售貨值約為2263億元,去化率僅僅達到55%,全年2000億元銷售目標即可完成。綠城今年將保底完成新增貨值1500億元目標,通過加大參與招拍掛和收并購力度,力爭達成2000億。


雖然營收利潤雙降,但綠城中國上半年毛利率32.0%、凈利潤率16.5%,較2018年同期的18.1%及9.3%均大幅上升。對此張亞東坦言,今年整體毛利較高,小鎮項目的推動是重要原因之一,也包括其他如領導能力等各方面附加條件,但由于今年房地產市場拿地限價等調控措施,未來公司毛利率可能會有所下降,但會盡可能保證。



除業績外,綠城中國同日還發布另一則利空消息,即入股百年人壽折戟。綠地金融董事長耿靖曾在《房地產企業打造金融控股平臺的戰略思考與實踐》一文中提到,國內大部分金融牌照是稀缺資源,其中又屬保險牌照最值錢;用巴菲特的話講:“保險公司先收后付,使得公司持有大量的浮存金可以用于投資,還能獲得承保利潤,等于是免費,甚至是人家付費,讓我們運用這筆浮存金?!?


2018年12月17日,綠城中國公告稱綠城房產擬以現金代價27.18億元收購百年人壽11.55%的股份,成為第一大股東。公告稱, 保險牌照具有獨特的資本投資價值,收購百年人壽符合綠城的商業理念,其主要客戶群與百年人壽的保險顧客群具有一定重疊,預期將會有交叉銷售的潛力,產生協同效應,并能擴寬集團的收入基礎,增強財務狀況。


對此,張亞東表示:“我們一直想要構建養老及金融板塊,只是銀保監會未批準,未來也會持續加強這一板塊的構建。公司未來會持續物色合適的投資標的,加速實現‘地產+金融’的協同發展?!?


巨大變動


2014年底,綠城因為債務問題陷入困境,中國交通建設股份有限公司旗下的中交地產作為“白衣騎士”入主,以60.1億收購了綠城約24.3%的股權,隨后又在2015年增持綠城1億股份,成為綠城第一大股東。此后,在中交的主導下,綠城中國的財務、業務、人事均出現大幅變動。


財務是綠城中國最主要的短板。原中交財會部總經理李青岸進入綠城負責綠城的財務、資金及審計管理工作后,將綠城債務結構進行大幅優化,并將財務成本降低15%,在綠城2015年半年業績會上,作為綠城聯席主席的朱碧新曾非常自信地公開稱,合作半年,中交給綠城帶來了很大變化,困擾綠城20年的資金和債務問題得到了有效解決,“綠城現在沒有任何財務風險”。


根據財報,2019年上半年綠城中國的平均融資成本在5.4%左右,相較業內平均的8%左右較低,而張亞東表示,下半年工作中仍將努力爭取下降;截至6月底,綠城中國凈資產負債率為58.6%,銀行存款及現金(包括抵押銀行存款)為人民幣482.32 億元,為一年內到期借款余額的2.69倍,資金充裕。


業務上,此前綠城中國一直以高端住宅開發為主,資產偏重,中交入主后,綠城對集團產品線進行梳理和重新定位,落實了全新的輕重資產戰略,即十一大重資產公司和五大輕資產公司,開始布局“短平快”開發模式的高性價比產品。今年1月底,綠城架構又由“11+5”調整為“8+3”,分為8個重資產板塊及管理(代建)、生活、科技三個輕資產板塊,目的在于“改善機構協調性,提高效能”。



人事上,入主一年后,中交在綠城七人董事會中已占據四個席位,老綠城人僅剩宋衛平、壽柏年、曹舟南。去年,壽柏年、宋衛平離開,曹舟南辭任執行總裁和執行董事,2018年5月,張亞東空降董事會,中交在綠城的話語權再次加大。7月11日,綠城中國發布公告稱,執行總裁兼執行董事張亞東接任董事會主席。


一年前,初掌綠城帥印的張亞東從中交娘家帶來了一份厚禮。當時綠城中國與中交下屬的16個單位,簽訂了近30個項目協議,總金額達2500億元。人們相信,中交的優質土儲,交給綠城轉化為高品質產品,將給綠城業績帶來有力的支撐。


目前來看,自張亞東掌舵綠城以來,多項變革制度相繼祭出,確實加快了綠城的項目周轉速度。據張亞東介紹,綠城的運營能力逐漸提升,以前理想的目標和周期是“5912”,現在已達到“4914”,即新獲取項目從拿地到開工4個月、拿地至開盤9個月,拿地至現金流回正14個月。


但是,從綠城的業績來看,要恢復此前的榮光仍需時間。2000億元的銷售目標,意味著今年下半年綠城平均每月要完成132.5萬平方米的銷售面積,或單月超過209.5億元的銷售額,而這個目標極難達成。成立至今,公司僅2018年12月的單月銷售金額超過過209.5億元。


張亞東在會后接受媒體采訪時表示:“給我們三年時間,一定會把各項指標調整好,成為行業優等生?!?

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